Tranh chấp mua bán nhà ở

1. Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về hợp đồng nhà đất để Quý khách tránh mọi rủi ro pháp lý về sau;
2. Tư vấn các vấn đề pháp lý về Hợp đồng nhà đất; tư vấn các cơ sở Pháp lý, thẩm định toàn bộ Hồ sơ pháp lý, cung cấp ý kiến pháp lý chi tiết liên quan đến các thỏa thuận Hợp đồng nhà đất;
3. Tư vấn pháp lý về hình thức và xây dựng cấu trúc Hợp đồng nhà đất, luật điều chỉnh, bảo đảm thực hiện Hợp đồng nhà đất, lựa chọn cơ quan/cơ chế giải quyết tranh chấp, các quy định về giải quyết tranh chấp, xung đột pháp luật, cơ cấu điều khoản, cơ cấu quyền và nghĩa vụ, giải pháp pháp lý tối ưu cho khách hàng về xử lý rủi ro, tranh chấp và nghĩa vụ thuế;
4. Thẩm định về pháp lý đối tác ký Hợp đồng nhà đất, tài sản và đối tượng Hợp đồng nhà đất, kiểm tra và tư vấn pháp lý các văn kiện Pháp lý liên quan đến Hợp đồng nhà đất;
5. Tư vấn các trường hợp hủy bỏ, chấm dứt đề nghị giao kết Hợp đồng nhà đất; sửa đổi đề nghị, chấp nhận đề nghị giao kết Hợp đồng nhà đất, thời hạn trả lời chấp nhận giao kết Hợp đồng nhà đất;
6. Đại diện tham gia đàm phán, ký kết Hợp đồng nhà đất;
7. Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng nhà đất;
8. Tư vấn về các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình sửa đổi, chấm dứt hợp đồng nhà đất;
9. Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc sửa đổi, chấm dứt hợp đồng nhà đất.

1. Giải quyết tranh chấp đất đai về xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng  chuyển nhựợng, chuyển đổi, tặng cho đất đai - nhà ở;
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho mượn nhà đất trước kia;
3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng bảo lãnh bằng đất đai - nhà ở;
4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp đất đai để vay tiền;
5. Giải quyết tranh chấp đất đai về việc hợp tác, hùn mua, góp vốn bằng nhà đất….

1. Tư vấn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải(nếu có);
2. Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
3. Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ - tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ - tài liệu để trình trước Tòa;
4. Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự;
5. Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến nhà đất;
6. Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.

 Căn cứ theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 91, 92, 93 của Luật Nhà ở năm 2005, Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng đó đáp ứng đủ 04 điều kiện sau:

• Cả hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự; người bán nhà ở phải là chủ sở hữu hoặc được ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và nguyên tắc đạo đức xã hội.
• Cả hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản, đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng theo khoản 5 của Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 2.1. Hợp đồng mua bán nhà đúng theo quy định của pháp luật 

 Theo Điều 118 tại Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện về nhà ở có thể mang ra giao dịch, bao gồm 4 điều kiện sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật;
• Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hay khiếu nại về quyền sở hữu; đối với trường hợp nhà ở có thời hạn thì phải đang trong thời hạn sở hữu;
• Thứ ba, không bị kê biên để trong các trường hợp chấp hành theo quyết định của cơ quan nhà nước đã có hiệu lực;
• Thứ tư, không nằm trong diện giải tỏa, không trong diện bị thu hồi đất.

• Hình thành trong tương lai về việc mua bán, thế chấp nhà ở.
• Mua bán, thuê nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

 Để tham gia mua bán nhà ở thì bên mua nhà và bên bán nhà cần phải đáp ứng các quy định tại điều 119 Luật Nhà ở 2014.

• Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc đây là người đã được chủ sở hữu của nhà ở cho phép hoặc ủy quyền để có toàn quyền thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật về Luật nhà ở cũng như về dân sự. Người bán phải là người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc đã mua nhà của chủ đầu tư thì mới có thể tiến hành thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà;
• Bên bán nếu là tổ chức phải bắt buộc phải có tư cách pháp nhân, tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương thì không cần; bên bán nếu là cá nhân thì cần có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán về nhà ở theo như pháp luật đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 và những quy định về dân sự.Các điều kiện đối với bên mua như sau:
  • Đối với bên mua là cá nhân trong nước thì bắt buộc các nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự và đối với cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang được thực hiện giao dịch;
  • Đối với bên mua là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay là cá nhân nước ngoài thì đều bắt buộc có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về Luật Nhà ở. Đối với bên mua theo trường hợp này thì bên bán cần phải có đăng ký tạm trú hoặc thực hiện đăng ký thường trú tại ở có nhà ở đang được thực hiện giao dịch.

  Một số vấn đề cần phải lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở: Bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà. Điều này đã được quy định tại khoản 1 điều 122 Luật nhà ở 2014. Một số trường hợp không bắt buộc có thể kể đến như thực hiện giao dịch cho thuê hay mua bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê nhà tái định cư hoặc nhà ở nhà hội.

  3.1. Xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực

   

   Hợp đồng mua bán nhà ở có đủ điều kiện công nhận 

   

  Nếu hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định (như đã phân tích ở phần 1), thì hợp đồng đó được công nhận là có hiệu lực. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực tính từ khi được công chứng (đối với giao dịch giữa cá nhân và cá nhân), hoặc từ khi các bên ký kết thành văn bản (đối với giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Điều 61 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

  Hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện công nhận 

  Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện hướng dẫn ở phần 1, Toà án sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp áp dụng các quy định của luật tương ứng từ Điều 128 đến Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.

  Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân và cá nhân không được lập thành văn bản có chứng thực, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc cả hai bên, Toà án sẽ áp dụng Điều 134 của Bộ luật Dân sự để ra quyết định buộc các bên phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Thời hạn để hoàn thiện là 01 tháng tính từ ngày Toà án ra quyết định. Nếu một bên đương sự vắng mặt, thời hạn này sẽ tính từ ngày bên đó nhận được quyết định của Toà án.

  Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, thời gian này không được tính vào thời hạn 01 tháng. Nếu quá thời hạn một tháng mà các bên không thực hiện thủ tục để hoàn thiện hợp đồng, Toà án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi gây ra vi phạm về hình thức hợp đồng và không tuân theo quyết định của Toà án sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật Dân sự.

   3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

   Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực

  Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực, việc giải quyết căn cứ vào nội dung các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp một bên chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình, họ sẽ phải thực hiện đúng theo thỏa thuận (trừ khi có thỏa thuận khác).

   Đối hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

  Trong quá trình giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Toà án yêu cầu bên mua trả lại nhà ở cho bên bán và bên bán cũng phải trả lại những gì đã nhận từ bên mua.

  Ngoài việc yêu cầu bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Toà án cũng cần xem xét xem hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không. Nếu có, Toà án sẽ xác định ai là bên có lỗi dựa trên việc xác định thiệt hại và sau đó sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

  Thường thì các thiệt hại trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu bao gồm:

  • Số tiền mà bên bán phải chi để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở nếu bị bên mua tháo dỡ hoặc làm hỏng; số tiền mà bên mua đã đầu tư vào việc cải tạo, sửa chữa nhà để nâng cao giá trị của nó, kết hợp với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác, thiệt hại còn bao gồm sự chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất mà các bên đã thoả thuận và giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm, cùng với bất kỳ thiệt hại khác, nếu có.
  • Để xác định chính xác các thiệt hại trên, Toà án phải tiến hành định giá của nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên thỏa thuận về giá nhà và sự thoả thuận đó không nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ).

  Một bên được xem là có lỗi nếu hành vi của họ làm cho bên kia hiểu lầm rằng họ đủ điều kiện để mua hoặc bán nhà ở một cách hợp pháp.

  Ví dụ, về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán được coi là có lỗi nếu họ làm cho bên mua tin rằng họ có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất ở, hoặc thực hiện hành vi gian dối để thu được giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước và sử dụng tài liệu này làm bằng chứng để bên mua tin tưởng và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

  Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu do lỗi của cả hai bên, Toà án phải xác định mức độ lỗi của từng bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

  Nếu cả hai bên đều có lỗi tương đương nhau dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm bồi thường 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không đồng đều, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ được xác định theo mức độ lỗi của từng bên.

  Trong trường hợp bên mua gây lỗi dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu và nhà ở bị hư hỏng hoặc bị tháo dỡ, bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua gây ra. Nếu giá nhà giảm và bên bán gánh chịu thiệt hại, bên mua phải bồi thường khoản chênh lệch giá được xác định.

  Trong trường hợp bên bán gây lỗi dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu, nếu giá nhà giảm và bên mua bị thiệt hại, bên bán phải bồi thường khoản chênh lệch giá được xác định, với tỷ lệ là số tiền mà bên mua đã trả.

  Nếu trong quá trình quản lý, bên mua đã tiến hành cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, khi nhận lại nhà, bên bán phải thanh toán cho bên mua phần tăng giá trị đó, trừ trường hợp bên bán phản đối hoặc có cơ quan có thẩm quyền không cho phép cải tạo, sửa chữa từ bên mua.

   4. Những tranh chấp hợp đồng

  Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phổ biến như sau:

  • Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên bán không may qua đời.
  • Bên bán không giữ đúng như thỏa thuận trước đó với bên mua, họ tăng giá bán nhà.
  • Bên thuê nhà không chịu bàn giao cho bên phía mua nhà khi bên bán và bên mua đã hoàn tất thủ tục bán nhà.
  • Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để có thể thực hiện bán nhà.
  • Một trong bên mua và bên bán đơn phương hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà.
  • Tự ý thay đổi thiết kế của căn nhà cũng như chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời gian đã thỏa thuận.
  • Bên bán nhà không nói về những tranh chấp đang xảy ra cho bên mua, không đảm bảo được quyền sở hữu để bán, nhà thuộc quyền sở hữu chung.